Comment fonctionne la Société Civile immobilière (SCI) ?
La SCI est association de personnes dont le but est d’acquérir un bien immobilier et d’en tirer un profit conséquent. Elle est généralement recommandée aux personnes souhaitant investir dans l’immobilier, mais qui n’ont pas assez de ressource pour se lancer seule. Cependant pour profiter pleinement d’une SCI, il est important d’en connaitre le fonctionnement. Comment fonctionne donc une société civile immobilière ? Nous en parlons dans cet article.
Fonctionnement de la SCI
Comme toute société, la SCI obéit à un processus de fonctionnement bien précis. Cela dépendra en grande partie des statuts votés et des membres de la société.
Les associés
Lorsqu’une personne devient membre d’une SCI, elle entre en possession d’une partie du capital de la société. Ainsi, dans la SCI, les associés peuvent prendre part aux bénéfices de la société. Ces profits concernent en particulier les rétributions foncières tirées de la location des biens appartenant à la société. Les statuts déterminent les modalités de distribution des bénéfices.
Par ailleurs, tout membre de la SCI est responsable des dettes de la société en fonction de sa participation dans le capital. Les débiteurs potentiels peuvent ainsi s’en prendre aux associées en cas de dette non honorée par la SCI. Cette dette sera partagée entre les associés en fonction de la quote-part apportée par chacun. Dans le cas où les avoirs de la société sont insuffisants, le patrimoine immobilier d’un membre pourrait servir à l’acquittement d’une dette. Il est donc recommandé de renseigner sur l’état financier d’une SCI ainsi que sur ses différents engagements avant d’acquérir des parts dans la société.
Les associés sont dans l’obligation de participer à toutes les décisions importante qui concernerait la vie de la SCI. Cela implique la révocation ou la désignation du gérant, les approbations des comptes lors des assemblés générales, les décisions excédent les pouvoirs des gérants etc. Tous les documents établis par la SCI sont accessibles aux associés.
Les statuts doivent octroyer la possibilité aux membres d’exercer leur droit de vote par écrit. Ainsi les associés ont la possibilité de demander une assemblée générale par lettre de recommandation pour un point particulier ou pour interroger le gérant sur une question spécifique. Ce dernier devra consulter les associées par écrit ou convoquer une assemblée. Enfin, seules les associées ont les pouvoirs de modifier des statuts au sein de la SCI.
Le gérant
Habituellement une SCI doit être gérée par un gérant. Mais certains cas particuliers font appel à une gestion de plusieurs gérants. Le gérant peut-être ou non membre associé de la SCI. La durée de son mandat, sa révocation et l’étendue de ses pouvoirs sont déterminées par les statuts. Le gérant s’occupe donc de la gestion courante de la société. Il gère notamment les paiements de charges, les encaissements des recettes, les souscriptions des assurances, les engagements du personnel, les entretiens des biens, les déclarations fiscales, etc.
Le gérant doit convoquer au moins une fois par an les associées en assemblée générale pour établir les comptes annuels de la SCI. En as d’affaire impliquant la justice, il est le seul habilité à représenter la SCI. Par ailleurs les associés ont la possibilité de traduire le gérant en justice en cas d’escroquerie (responsabilité pénale) ou en cas de faute de gestion (responsabilité civile). Ses fonctions s’arrêtent à l’expiation de son mandat, par démission ou en cas de décès.
La fiscalité
Les SCI sont généralement soumises à l’imposition sur revenu (IR). Les loyers perçus ne sont donc pas imposables au nom de la SCI. Elle se fera directement auprès des associés pour la contribution qui leur revient. Lesdits revenus seront taxés au TMI ou Taux marginal d’Imposition de l’associé.
Les cessions des parts
Les conditions de cession de part dans une SCI sont fixées par les statuts. Habituellement, cette opération doit être soumise à l’accord commun des autres membres associés. Il s’agit de la clause d’agrément. Lorsque cette clause est refusée, les associés disposent de 6 mois pour proposer un acquéreur de leur choix ou racheter leur part.
